La propiedad inmobiliaria conlleva obligaciones fiscales que, cuando se descuidan, pueden escalar rápidamente a consecuencias severas. Adeudos acumulados de Impuesto Predial no solo generan actualizaciones, recargos y multas, sino que pueden detonar un Procedimiento Administrativo de Ejecución que, en su fase más crítica, deriva en el embargo del inmueble. Tras los años de rezago que dejó la pandemia, la Ciudad de México enfrenta una cartera vencida relevante en materia inmobiliaria, lo que ha llevado a la autoridad local a implementar una medida excepcional dentro de la Ley de Ingresos 2026.
El programa denominado “Borrón y Cuenta Nueva” no debe entenderse como un simple descuento, sino como una amnistía fiscal condicionada diseñada para otorgar certeza jurídica inmediata a la propiedad. A diferencia de la prescripción —que suele requerir gestiones complejas o incluso litigio— este mecanismo opera de forma administrativa y directa, permitiendo extinguir adeudos históricos mediante el pago de una cuota única y la condonación total de accesorios.
La lógica del programa es clara: sustituir el cálculo tradicional de impuestos omitidos, actualizaciones y recargos de hasta cinco ejercicios anteriores por un esquema simplificado, siempre que el contribuyente regularice el ejercicio corriente. El requisito indispensable es cubrir en su totalidad el Impuesto Predial 2026, pudiendo aprovechar los estímulos por pronto pago —8% de descuento en enero o 5% en febrero—. Al cumplir con esta condición, los adeudos correspondientes a los ejercicios 2021, 2022, 2023, 2024 y 2025 se extinguen mediante el pago de una cuota fija.
El monto de esta cuota depende de la clasificación catastral y del uso del inmueble. Para propiedades de uso habitacional ubicadas en rangos catastrales bajos y medios, la cuota única asciende a $1,000 pesos por todo el adeudo histórico. En el caso de inmuebles de pequeño comercio o uso mixto, la cuota se establece en $2,000 pesos. No obstante, inmuebles de alto valor catastral o grandes superficies comerciales podrían quedar fuera del beneficio automático, lo que obliga a evaluar alternativas como la prescripción tradicional o estrategias de regularización individualizadas.
El impacto patrimonial de adherirse al programa es inmediato y profundo. Un inmueble con adeudos fiscales pierde valor de mercado, enfrenta restricciones para su venta y queda fuera del sistema de crédito hipotecario o empresarial. La regularización permite obtener de forma expedita la Constancia de No Adeudo, documento indispensable para operaciones de compraventa, trámites sucesorios, aportaciones a fideicomisos o la utilización del inmueble como garantía financiera.
Un caso práctico ilustra la magnitud del beneficio. Una propiedad de uso mixto ubicada en la colonia Roma Sur, con adeudos acumulados desde 2022, presenta una deuda histórica cercana a $68,400 pesos entre impuesto, actualizaciones, recargos y multas. El Impuesto Predial correspondiente a 2026 asciende a $8,000 pesos. Bajo un esquema tradicional, el propietario tendría que cubrir alrededor de $76,400 pesos para regularizarse por completo. En contraste, al aplicar el programa en 2026, el contribuyente paga el predial corriente con descuento por pronto pago —$7,360 pesos— más la cuota única de regularización de $2,000 pesos. El desembolso total se reduce a $9,360 pesos, generando un ahorro patrimonial neto superior al 85% de la deuda real.
Este tipo de facilidades administrativas no son permanentes ni recurrentes. Históricamente, estos programas aparecen de forma cíclica y responden a necesidades específicas de recaudación y saneamiento del padrón. Para empresas con activos inmobiliarios en la Ciudad de México, o para socios y accionistas con propiedades personales en situación de rezago, 2026 representa una ventana de oportunidad excepcional para limpiar balances, reducir riesgos legales y proteger el patrimonio a un costo marginal. No aprovecharla implica, en términos financieros, una omisión relevante.
Desde Kreston FLS recomendamos analizar de inmediato el estatus catastral y fiscal de cada inmueble. La correcta clasificación es determinante para que la Tesorería acepte la aplicación de la cuota única. Nuestro equipo legal y fiscal acompaña a propietarios y empresas en la verificación de datos catastrales, la corrección de inconsistencias y la gestión integral de la adhesión al programa, asegurando la obtención de la Constancia de No Adeudo y la plena regularización patrimonial. En un entorno de creciente fiscalización, anticiparse y ordenar el patrimonio inmobiliario es una decisión estratégica.
